Particuliere vastgoedbelegger midden in een 'perfect storm'

Particuliere vastgoedbelegger midden in een 'perfect storm' Foto: Goulmy Design & Fotografie

Het is een verschil van dag en nacht: het rende- ment op uw tweede – verhuurde – huis in 2022 of in 2023. Of iets groter gedacht: het rendement op uw vastgoedportefeuille bestaande uit meerdere verhuurde woningen. Op 31 december 2022 kon nog worden geglimlacht om de belastingdruk in box 3.

Sinds 1 januari 2023 ziet de wereld voor vastgoedbeleggers er wezenlijk anders uit. Extréém ongunstiger. Rendementen storten door diverse oorzaken volledig in. Wat is er gebeurd? Veel. Een concreet getallenvoorbeeld.

Stel, u heeft voor EUR 2 miljoen aan verhuurde woningen in eigendom. Hypotheekschuld EUR 1 miljoen. In 2022 kostte u dat EUR 11.852 aan inkomstenbelasting in box 3. In 2023 bent u EUR 27.770 aan belasting verschuldigd.

Over precies hetzelfde vastgoedbezit. Een enorme stijging. Hoe kan dat? Zowel fiscale als non-fiscale invloeden hebben tot een gure “perfect storm” geleid. Waarvan het einde nog niet in zicht is. De belangrijkste oorzaken:

  • box 3-fictief rendement verhuurde woningen gestegen naar 6,17%;
  • leegwaarderatio – box 3-waarderingskorting bij verhuurde woningen – fors teruggeschroefd;
  • (hypothecaire) schulden wegen als aftrekpost veel minder zwaar in box 3;
  • overdrachtsbelasting verhoogd naar 10,4%;
  • hogere gemeentelijke WOZ-waardes;
  • hypotheekrente aanzienlijk gestegen;
  • wetgeving midden-huur (kan leiden tot verplichte huurverlaging);
  • verplichte verduurzaming (veelal door banken als harde eis gesteld).

En dan noem ik niet eens bestaande financierings- structuren bij de eigen B.V. en de nieuwe excessief lenen-wetgeving. In dat licht moeten voor de komende jaarwisseling schulden bij de eigen B.V. zijn teruggebracht tot EUR 700.000.

De kardinale vraag hier luidt: hoe kan er worden geschuild tegen deze rondrazende orkaan? Uw vastgoed de B.V. intillen? Dat kan. Maar dat kost acuut 10,4% overdrachtsbelasting. En u was al fiscaal aan de beurt. Er is echter zeker hoop. De overdrachtsbelasting kan via maatwerk worden voorkomen.

Vooralsnog wordt de particuliere vastgoed belegger gebeten door de kat en de hond. En ook nog door de muis, rat, hamster, marmot en het konijn.

Tom Domic is belastingadviseur en directeur klantrelaties bij Berghoef Accountants en Adviseurs in Aalsmeer. Geboren in het jaar vóór de eerste menselijke stap op de maan. Vindt dat een fiscalist op alle fiscale terreinen thuis moet zijn en stopt daarom pas met het lezen van vakbladen bij pensionering - nog lang niet. Vindt ook dat voor een belastingadviseur goed luisteren en doorvragen belangrijker is dan zelf praten. Helden: Johan Cruijff, eigen vader en Kuifje. In willekeurige volgorde. Kan ontroerd raken door: mondharmonica klanken en ingetogen onbaatzuchtigheid. “Alleen kun je niets, je moet het samen doen “ - J. Cruijff

 

 


Reacties

WhatsApp us!